建物明渡請求とは
建物明渡請求とは、賃貸物件の借主が家賃を滞納したり、契約終了後も退去しなかったり、契約違反行為（無断転貸や用途違反など）を行った場合に、貸主が建物の明渡しを求めて起こす訴訟です。正当な手続きを経ることで、裁判所の判断により借主に退去を命じることができます。任意交渉での解決が難しい場合には、建物明渡請求を起こすことで、法的な強制力をもって明渡しを実現できます。
TOPICS不動産会社様が抱える明渡訴訟のよくあるお悩みとは？
明渡請求に直面する際、不動産会社様からは次のような悩みがよく寄せられます。
- 家賃滞納が続いているが、すぐに訴訟を起こしてよいか判断できない
- 退去交渉を続けても埒があかず、時間ばかりが過ぎている
- 訴訟を起こしても本当に明渡しまで至るのか不安
- 強制執行に進む場合、どのような流れになるのかわからない
明渡請求は、適切な時期に適切な対応を取ることが解決への近道です。
まずは状況を整理し、法的な視点から最善の一手をご提案いたします。
建物明渡請求｜サポートの流れ
入居中債権回収～訴訟執行～退去後債権回収までワンストップでお任せいただけます。
また、訴訟執行中も債権回収を並行して行います。
状況確認｜0ヶ月〜
STEP1ご相談・ご依頼
まずはお気軽にご相談ください。建物の所在地や賃貸借契約の内容、滞納状況などをヒアリングし、現在の状況を正確に把握します。状況に応じた対応方針をご提案し、ご依頼手続きへと進みます。
入居中｜1ヶ月〜
STEP2延滞発生
家賃や賃料の支払い遅延が発生したら、まずは状況の把握と初期対応が重要です。連絡や督促にも応じない場合は、早めに法的措置を検討することで、被害拡大を防ぐことができます。
委任状の取り付け可能
入居中の債権回収・退去促進も
あわせて実施！
STEP3解除通知発送
賃貸借契約を解除するためには、適切な内容での「解除通知」の発送が必要です。当事務所では、内容証明郵便を用いて、法的要件を満たす解除通知を確実に送付。明渡しに向けた手続きを正式にスタートさせます。
訴訟中｜3ヶ月〜
STEP4訴訟提起
解除通知後も明渡しがなされない場合は、裁判所に「建物明渡請求」を提起します。迅速な手続きを心がけ、的確な主張・立証を行うことで、早期の勝訴判決を目指します。
訴訟中の債権回収・退去促進も
あわせて実施！
STEP5強制執行
勝訴判決後も任意に明渡しがされない場合は、裁判所に強制執行を申し立てます。執行官の主導のもと、法的手続きに則って建物の明渡しを実現します。
明渡完了後
STEP6退去後債権回収
明渡し完了後も、未払い賃料や原状回復費用などの債権が残っている場合は、債権回収手続きに進みます。必要に応じて、差押えやその他の強制執行手続きを通じ、回収を図ります。
建物明渡請求｜参考料金
| サービス範囲 | 参考料金 |
|---|---|
| A~F訴訟提起~断行 （一括 or 段階 B~C D~F） |
220,000円 |
| 合計 | 220,000円 |
| 任意退去 | 50,000円 |
| 出廷報酬（別途交通費実費 遠方加算あり） | 20,000円 |
| 占有移転禁止の仮処分 | 150,000円 |
| 入居中債権回収（成功報酬） | 20% |
| G退去後債権回収（成功報酬） | 30% |
建物明渡請求｜よくある質問
- 建物明渡請求とは何ですか？
- 建物明渡訴請求とは、賃借人が賃料を滞納した場合や契約違反を行った場合に、賃貸人が裁判所を通じて物件の明渡しを求める法的手続きです。通常の交渉では解決できない場合、訴訟を通じて強制的な明渡しを実現します。
- どのような場合に建物明渡請求が必要になりますか？
- 以下のようなケースでは、建物明渡請求の検討が必要となります。「賃借人が長期間にわたり家賃を滞納している」「賃貸契約を解除したにもかかわらず、賃借人が退去しない」「賃借人が無断で第三者に転貸している」「賃貸物件の用途が契約と異なり、不適切な使用がされている」。
- 訴訟を提起する前に行うべき手続きは何ですか？
- 訴訟を起こす前に、以下の手続きを実施することが重要です。「契約解除の通知を送付（内容証明郵便などで正式に通知）」「未払い賃料の請求（必要に応じて催告）」「任意交渉を試みる（弁護士を通じての交渉も有効）」。適切な手続きを踏まえることで、訴訟前に問題が解決する可能性があります。
- 訴訟を提起してから明渡しが完了するまでの流れは？
- 通常、以下の手順で進行します。「訴状の提出（管轄の裁判所へ申請）」→「裁判所での審理・判決（賃借人の対応によって異なる）」→「判決の確定（賃借人が控訴しなければ確定」→「強制執行の申立て（判決に従わない場合）」→「執行官による立ち退き手続き」。通常、手続き全体に6ヶ月～1年程度かかることが一般的ですが、賃借人の対応次第で長引くこともあります。
- 強制執行とは何ですか？
- 強制執行とは、判決が確定したにもかかわらず賃借人が退去しない場合に、裁判所の執行官が関与し、強制的に退去を実施する手続きです。具体的には以下の措置がとられます。「執行官による事前通知 執行官立会いのもとでの建物明渡し」「賃借人の荷物の撤去（専門業者が対応）」。強制執行には追加の費用が発生しますが、これらは原則として賃借人が負担することになります。
- 訴訟にかかる費用はどのくらいですか？
- 主に以下の費用が発生します。「訴訟費用（裁判所手数料、印紙代、郵便切手代など）」「弁護士費用（依頼する場合）」「強制執行費用（実際の立ち退き手続きに関わる費用）」。勝訴した場合、印紙代や郵便切手代は賃借人に請求できますが、弁護士費用は賃貸人の負担となります。
- 訴訟費用の回収は可能ですか？
- 勝訴した場合、裁判所が認めた範囲で賃借人に費用を請求することが可能ですが、実際に回収できるかどうかは賃借人の資力に依存します。賃借人が無資力である場合、費用回収が難しくなるため、事前の資産調査を検討することも重要です。
- 賃貸人が独自に鍵を交換したり、残置物を撤去することは可能ですか？
- 賃貸人が独自の判断で賃借人を強制的に退去させる行為は「自力救済」とみなされ、違法となります。以下の行為は法律上認められていません。「鍵の交換（賃借人の意思に反して実施する場合）」「賃貸人の許可なく室内に立ち入る」「賃借人の荷物を無断で撤去・処分する」。このような行為は損害賠償請求の対象となる可能性があるため、必ず法的手続きを経る必要があります。
- 自社で訴訟手続きを進めることは可能ですか？
- 法人の賃貸人が自社で手続きを行うことは可能ですが、訴訟手続きは複雑であり、法的知識が必要となります。特に以下の点に注意が必要です。「訴状の作成や裁判所への提出」「訴訟対応（証拠の提出、法的主張の整理）」「強制執行の申立て」。法的リスクを最小限に抑え、スムーズに進めるためには、専門の弁護士に依頼することを推奨します。
- 相談だけでも可能ですか？
- はい、当事務所では法人賃貸人向けに建物明渡請求の初回相談を受け付けております。訴訟の流れや費用についてのご相談も承りますので、お気軽にお問い合わせください。
- 1ヶ月の家賃滞納でも裁判を起こせますか？
- 原則として起こせません。一般的には3ヶ月以上の滞納が必要です。賃貸借契約の解除には賃貸人と賃借人の信頼関係が破壊されたことが必要ですが、1ヶ月の滞納だけでは通常、信頼関係の破壊とはみなされません。3ヶ月程度の滞納に達した時点で、契約解除と明渡し請求の訴訟が可能となるため、早めに弁護士にご相談されることを推奨します。
- 建物明渡し（家賃滞納）で、弁護士費用（着手金・報酬金）以外に必要な費用はありますか？
- 着手金・報酬金以外に発生する費用は以下の通りです。
1. 実費 交渉段階：郵便代、住民票取得費用など 裁判段階：裁判所への印紙代、郵券（1万円以内）、交通費、住居所調査費（必要に応じて） ※印紙代は固定資産評価額により異なり、例えば評価額1000万円の場合は約3万円 強制執行段階：強制執行予納金（6～9万円程度）、残置物撤去費用（業者見積り）
2. 日当 遠方の裁判所や現地出張が必要な場合：4時間あたり3万円（税別）
3. 手数料 住民票、登記簿謄本、固定資産評価証明書の取得：1通あたり1000円 詳しくはお問い合わせください。 - 強制執行で室内の荷物を処分した場合、後で賃借人からクレームを受けることはありますか？
- クレームを受ける可能性はありますが、賃貸人に責任は発生しません。強制執行では、執行官が適法な手続きに則り、室内の荷物を搬出・処分します。仮に賃借人が後から異議を申し立てても、適法な手続きに基づく処分であるため、賃貸人が損害賠償責任を問われることはありません。
- 賃料不払いの賃借人が行方不明になった場合、物件はどうすればよいですか？
- 契約関係を清算するまでは、無断で立ち入ったり、室内の荷物を処分することはできません。賃借人が行方不明でも、以下の適法な手続きを踏む必要があります。「未払賃料の支払催告・契約解除の通知（内容証明郵便）」「建物明渡請求の提起」「勝訴判決に基づく強制執行の申し立て」。また、賃借人が行方不明の場合は、公示送達の申立などの手続きが必要となるため、弁護士に相談することをおすすめします。
- 賃借人が無断で第三者に転貸していた場合、転借人にも明渡しを求めることはできますか？
- 可能です。転借人との契約は当事者間では有効ですが、賃貸人が承諾していない場合、不法占有にあたります。また、賃借人が賃料を滞納し、賃貸人との契約が解除された時点で、転借人にも物件を占有する権限はなくなります。そのため、転借人に対しても明渡しを求めることができます。
- 訴訟を依頼した場合、賃貸人は裁判所に行く必要がありますか？
- 原則として行く必要はありません。ご依頼いただければ、弁護士が代理人として裁判所に出頭するため、賃貸人が出向く必要はありません。また、賃借人が裁判に出席する場合でも、弁護士に依頼することで直接顔を合わせることなく手続きを進めることが可能です。
- 物件の所有者と契約書上の賃貸人が異なる場合、誰が原告になりますか？
- 原則として、契約書上の賃貸人が原告となります。ただし、賃貸借契約が解除された後は、賃借人が不法占有者となるため、契約関係がなくても物件の所有者が原告となり、明渡しを請求することも可能です。
- 更新契約書などの契約関係書類が揃っていないと、裁判は起こせませんか？
- すべての契約書類が揃っていなくても、裁判を起こすことは可能です。契約書類が完全に揃っていることが望ましいですが、長期にわたる契約更新で一部の書類が不足していても、訴訟を提起することはできます。
- 賃借人と話し合いで解決できますか？ また明渡しの前に滞納家賃を回収したいのですが、可能ですか？
- 強制執行や連帯保証人への請求 により回収する方法があります。任意交渉に加え、調停や訴訟上の和解 などの方法により解決を図ることもできます。ただし、回収よりも明渡しを優先したほうが損失を抑えられる場合もあります。
- 賃借人が死亡した場合、契約はどうなりますか？
- 使用貸借契約：借主の死亡により契約終了（民法599条） 賃貸借契約：契約は存続し、相続人が借主の地位を引き継ぎます。以降の対応は相続人と行う必要があります。
